הקדמה צו פאַרמאָג וואַלואַטיאָן

ניט ענלעך פֿירמע סטאַקס, וואָס זענען טריידיד טעגלעך און האָבן יידעניקאַל קעראַקטעריסטיקס, פּראָפּערטיעס זענען יינציק און קענען נישט טוישן אָרט, וואָס מאכט אַ סענטראַלייזד ליציטאַציע סיסטעם אַנריליסטיק. פאַרמאָג וואַלואַטיאָן דינט ווי דער יסוד פֿאַר פאַרשידן פינאַנציעל דיסיזשאַנז, אַזאַ ווי היפּאָטעק לאָונז, נחלה סעטאַלמאַנץ, און באַשטייַערונג, צווישן אנדערע. עס קען אויך זיין געניצט צו פאַרלייגן אַ פאַרקויף פּרייַז פֿאַר אַ פאַרמאָג. אַפּפּראַיסערס, וואָס זענען אָפט ריפערד צו ווי פאַרמאָג וואַלוערז אָדער וואַליויישאַן סערווייזערז, זענען פארלאנגט צו פאַרמאָגן אַ זיכער מדרגה פון בילדונג און, אין רובֿ לענדער, אַ דערלויבעניש צו פיר (וויקיפּעדיע, נד).

וויכטיקייט פון פאַרמאָג וואַלואַטיאָן אין גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז

פאַרמאָג וואַלואַטיאָן פיעסעס אַ קריטיש ראָלע אין גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז, ווייַל עס גיט אַן אָביעקטיוו און פאַרלאָזלעך אָפּשאַצונג פון די ווערט פון אַ פאַרמאָג. דאָס איז דער הויפּט וויכטיק ווייַל פון די זעלטן נאַטור פון גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז און די אייגנארטיקייט פון יעדער פאַרמאָג, וואָס מאכט עס שווער צו פאַרלייגן אַ סטאַנדערדייזד מאַרק ווערט. פּינטלעך פאַרמאָג וואַליויישאַנז זענען יקערדיק פֿאַר פאַרשידן צוועקן, אַזאַ ווי סיקיורינג היפּאָטעק לאָונז, סעטאַלינג יסטייץ און דיוואָרסיז, באַשטימען באַשטייַערונג, און גרינדן פאַרקויף פּרייסיז פֿאַר פאַרמאָג (וויקיפעדיע, נד).

דערצו, פאַרמאָג וואַלואַטיאָן נעמט אין חשבון עטלעכע סיבות, אַרייַנגערעכנט אָרט, פאַרמאָג צושטאַנד און אַפּגריידז אָדער ימפּרווומאַנץ, וואָס קענען באטייטיק פּראַל די ווערט פון פאַרמאָג. אָפּשאַצונג ריפּאָרץ, צוגעגרייט דורך לייסאַנסט און סערטאַפייד אַפּפּראַיסערז, דינען ווי די יקער פֿאַר די וואַליויישאַנז און זענען אָפט פארלאנגט דורך געזעץ אין פילע לענדער (וויקיפּעדיע, נד). אין קיצער, פאַרמאָג וואַלואַטיאָן איז אַ קריטיש קאָמפּאָנענט פון גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז, ינשורינג אַז אַלע פּאַרטיעס ינוואַלווד האָבן אַ קלאָר פארשטאנד פון אַ פאַרמאָג ס ווערט און פאַסילאַטייטינג ינפאָרמד באַשלוס-מאכן.

סיבות וואָס ווירקן פאַרמאָג וואַלואַטיאָן

פאַרמאָג וואַלואַטיאָן איז אַ קריטיש אַספּעקט פון גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז, ווייַל עס העלפט באַשטימען די צונעמען ווערט פון אַ פאַרמאָג. עטלעכע סיבות ווירקן פאַרמאָג וואַלואַטיאָן, אַרייַנגערעכנט אָרט, פאַרמאָג צושטאַנד און אַפּגריידז אָדער ימפּרווומאַנץ. אָרט איז אַ שליסל דיטערמאַנאַנט, ווייַל פּראָפּערטיעס אין הויפּט געביטן מיט גוט ינפראַסטראַקטשער, אַמענאַטיז און אַקסעסאַביליטי טענד צו האָבן העכער וואַלועס. דער צושטאַנד פון אַ פאַרמאָג אויך שפּילט אַ באַטייטיק ראָלע אין זייַן וואַליויישאַן, מיט געזונט-מיינטיינד פּראָפּערטיעס באַקומען העכער פּרייז ווי די אין אַ נעבעך צושטאַנד. אַפּגריידז און ימפּרווומאַנץ, אַזאַ ווי רענאַוויישאַנז אָדער יקסטענשאַנז, קענען פאַרבעסערן די ווערט פון אַ פאַרמאָג דורך ינקריסינג זייַן פאַנגקשאַנאַליטי און אַפּעלירן.

אָפּשאַצונג ריפּאָרץ זענען יקערדיק מכשירים אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן, פּראַוויידינג אַ פולשטענדיק אַנאַליסיס פון אַ פאַרמאָג ס ווערט באזירט אויף די אַפאָרמענשאַנד סיבות. די ריפּאָרץ זענען געניצט פֿאַר פאַרשידן צוועקן, אַזאַ ווי היפּאָטעק לאָונז, נחלה סעטאַלמאַנץ און באַשטייַערונג. אַפּפּראַיסערס, אויך באקאנט ווי פאַרמאָג וואַלוערז אָדער וואַליויישאַן סערווייערז, זענען פּראָפעססיאָנאַלס מיט די נויטיק לייסאַנסינג און סערטאַפאַקיישאַן לעוועלס צו פירן פאַרמאָג וואַליויישאַנז. זיי אַדכיר צו סטאַנדערדייזד פארמען און פֿאָרמאַטירונגען, אַזאַ ווי די וניפאָרם רעזידענטשאַל אָפּשאַצונג באריכט פֿאַר רעזידענטשאַל פּראָפּערטיעס און דערציילונג פֿאָרמאַטירונגען פֿאַר געשעפט פּראָפּערטיעס, ינשורינג קאָנסיסטענסי און אַקיעראַסי אין זייער אַסעסמאַנץ (וויקיפעדיע, נד).

אין מסקנא, פאַרמאָג וואַלואַטיאָן איז אַ קאָמפּלעקס פּראָצעס ינפלואַנסט דורך פאַרשידן סיבות, אַרייַנגערעכנט אָרט, פאַרמאָג צושטאַנד און אַפּגריידז אָדער ימפּרווומאַנץ. אָפּשאַצונג ריפּאָרץ, צוגעגרייט דורך לייסאַנסט און סערטאַפייד פּראָפעססיאָנאַלס, צושטעלן אַ פאַרלאָזלעך יקער פֿאַר דיטערמאַנינג די ווערט פון פאַרמאָג אין גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז.

אָרט

אָרט פיעסעס אַ קריטיש ראָלע אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן, ווייַל עס גלייך ינפלואַנסיז די דיזייראַביליטי און פאָדערונג פֿאַר אַ פאַרמאָג. סיבות אַזאַ ווי פּראַקסימאַטי צו אַמענאַטיז, קוואַליטעט פון שולן, טראַנספּערטיישאַן ינפראַסטראַקטשער און באַשעפטיקונג אַפּערטונאַטיז קענען באטייטיק פּראַל די ווערט פון אַ פאַרמאָג. פֿאַר בייַשפּיל, פאַרמאָג לאָוקייטאַד אין הויפּט שטאָטיש געביטן מיט גרינג אַקסעס צו עפנטלעך טראַנספּערטיישאַן, שאַפּינג סענטערס און רעקרייישאַנאַל פאַסילאַטיז טענד צו האָבן העכער מאַרק וואַלועס קאַמפּערד מיט די אין ווייַט אָדער ווייניקער דעוועלאָפּעד געביטן (RICS, 2017).

דערצו, די זיכערקייַט, ריינקייַט און קוילעלדיק אַפּעלירן פון די אַרומיק קוואַרטאַל קענען אויך ווירקן די ווערט פון אַ פאַרמאָג. פאַרמאָג אין געזונט-מיינטיינד נייבערכודז מיט נידעריק פאַרברעכן ראַטעס זענען בכלל מער דיזייעראַבאַל און באַפֿעלן העכער פּרייסיז. אַדדיטיאָנאַללי, די פּאָטענציעל פֿאַר צוקונפֿט אַנטוויקלונג און וווּקס אין דער געגנט קענען ווירקן פאַרמאָג וואַלואַטיאָן, ווייַל ינוועסטערז קען זיין גרייט צו צאָלן אַ פּרעמיע פֿאַר פּראָפּערטיעס אין געביטן מיט שטאַרק וווּקס פּראַספּעקס (IVSC, 2017).

אין קיצער, אָרט איז אַ שליסל דיטערמאַנאַנט פון פאַרמאָג וואַלואַטיאָן, ווייַל עס ענקאַמפּאַסאַז פאַרשידן סיבות וואָס ביישטייערן צו די דיזייראַביליטי און פאָדערונג פֿאַר אַ פאַרמאָג. פארשטאנד די פּראַל פון אָרט אויף פאַרמאָג וואַלואַטיאָן איז יקערדיק פֿאַר ביידע בויערס און סעלערז צו מאַכן ינפאָרמד דיסיזשאַנז אין גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז.

פאַרמאָג צושטאַנד

דער צושטאַנד פון אַ פאַרמאָג פיעסעס אַ קריטיש ראָלע אין דיטערמאַנינג זייַן וואַלואַטיאָן, ווייַל עס גלייך ימפּאַקץ די קוילעלדיק דיזייראַביליטי און פאַנגקשאַנאַליטי פון די גרונטייגנס. א געזונט-מיינטיינד פאַרמאָג מיט קיין באַטייטיק חסרונות אָדער דאַמידזשיז איז מסתּמא צו האָבן אַ העכער וואַלואַטיאָן קאַמפּערד מיט אַ ענלעך פאַרמאָג אין אַ נעבעך צושטאַנד. סיבות אַזאַ ווי די עלטער פון די פאַרמאָג, סטראַקטשעראַל אָרנטלעכקייַט, קוואַליטעט פון קאַנסטראַקשאַן מאַטעריאַלס, און די בייַזייַן פון קיין געזונט אָדער זיכערקייַט כאַזערדז קענען ימפּלאַמענאַד די צושטאַנד פון די פאַרמאָג און, דעריבער, זייַן וואַלואַטיאָן.

דערצו, די קאָס פון ריפּערז און רענאַוויישאַנז פארלאנגט צו ברענגען אַ פאַרמאָג צו מאַרק סטאַנדאַרדס קענען אויך ווירקן זייַן וואַלואַטיאָן. בויערס קען זיין גרייט צו צאָלן אַ פּרעמיע פֿאַר אַ פאַרמאָג אין אַ ויסגעצייכנט צושטאַנד, ווייַל דאָס ראַדוסאַז די נויט פֿאַר באַלדיק ריפּערז און וישאַלט הוצאות. אויף די אנדערע האַנט, אַ פאַרמאָג אין אַ אָרעם צושטאַנד קען צוציען אַ נידעריקער וואַלואַטיאָן, ווייַל פּאָטענציעל בויערס קען פאַקטאָר אין די קאָס פון נייטיק ימפּרווומאַנץ. אין עטלעכע קאַסעס, ברייט דאַמידזשיז אָדער חסרונות קען אפילו מאַכן אַ פאַרמאָג אַנסעללאַבאַל, וואָס באטייטיק ימפּאַקטיד זיין מאַרק ווערט (RICS, 2017; אַפּפּראַיסאַל אינסטיטוט, 2018).

אַפּגריידז און ימפּרווומאַנץ

אַפּגריידז און ימפּרווומאַנץ שפּילן אַ באַטייטיק ראָלע אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן, ווייַל זיי קענען פאַרבעסערן די קוילעלדיק ווערט פון אַ פאַרמאָג. די ימפּרווומאַנץ קענען קייט פון סטראַקטשעראַל מאָדיפיקאַטיאָנס, אַזאַ ווי אַדינג רומז אָדער יקסטענשאַנז, צו קאָסמעטיק אַפּגריידז ווי קיך און קלאָזעט רענאַוויישאַנז. ווען אַפּפּראַיסערס אַססעסס אַ פאַרמאָג, זיי באַטראַכטן די קוואַליטעט, פאַנגקשאַנאַליטי און אַפּעלירן פון די ימפּרווומאַנץ אין באַציונג צו די קראַנט מאַרק טרענדס און פאַרגלייַכלעך פּראָפּערטיעס אין דער געגנט.

די פּראַל פון אַפּגריידז און ימפּרווומאַנץ אויף פאַרמאָג וואַלואַטיאָן איז ניט שטענדיק סטרייטפאָרווערד, ווייַל עטלעכע ימפּרווומאַנץ קען געבן אַ העכער צוריקקער אויף ינוועסמאַנט ווי אנדערע. פֿאַר בייַשפּיל, ענערגיע-עפעקטיוו אַפּגריידז און מאַדערנייזד אַמענאַטיז קען זיין מער אַפּילינג צו פּאָטענציעל בויערס, אַזוי ינקריסינג די מאַרק ווערט פון די פאַרמאָג. אָבער, אָוווערלי פערזענליכען אָדער אַנקאַנווענשאַנאַל ימפּרווומאַנץ קען נישט זיין ווי דיזייעראַבאַל, פּאַטענטשאַלי לימיטינג די אַפּעלירן פון די פאַרמאָג צו אַ ברייטערער מאַרק. דעריבער, עס איז קריטיש פֿאַר פאַרמאָג אָונערז צו קערפאַלי באַטראַכטן די פּאָטענציעל צוריקקער פון ינוועסמאַנט ווען אונטערנעמונג אַפּגריידז און ימפּרווומאַנץ, בעכעסקעם די פּרעפֿערענצן פון פּאָטענציעל בויערס און די קראַנט מאַרק טרענדס (RICS, 2017; אַפּפּראַיסאַל אינסטיטוט, 2018).

אָפּשאַצונג רעפּאָרץ און זייער ניצט

אָפּשאַצונג ריפּאָרץ זענען יקערדיק דאָקומענטן אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן און גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז, ווייַל זיי צושטעלן אַן עקספּערט מיינונג וועגן די ווערט פון אַ פאַרמאָג. די ריפּאָרץ זענען צוגעגרייט דורך לייסאַנסט און סערטאַפייד אַפּפּראַיסערס, וואָס אַססעסס פאַרשידן סיבות אַזאַ ווי אָרט, פאַרמאָג צושטאַנד און אַפּגריידז אָדער ימפּרווומאַנץ צו באַשטימען די ווערט פון די פאַרמאָג. אָפּשאַצונג ריפּאָרץ דינען קייפל צוועקן, אַרייַנגערעכנט פאָרמינג די יקער פֿאַר היפּאָטעק לאָונז, סעטאַלינג יסטייץ און דיוואָרסיז, און באַשטייַערונג. אין עטלעכע קאַסעס, זיי זענען אויך געניצט צו פאַרלייגן אַ פאַרקויף פּרייַז פֿאַר אַ פאַרמאָג (RICS, 2017).

די וויכטיקייט פון אָפּשאַצונג ריפּאָרץ אין גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז קענען ניט זיין אָוווערסטייטיד, ווייַל זיי ענשור אַז ביידע בויערס און סעלערז האָבן אַ קלאָר פארשטאנד פון די ווערט פון די פאַרמאָג. די אינפֿאָרמאַציע איז קריטיש פֿאַר מאכן ינפאָרמד דיסיזשאַנז און ניגאָושיייטינג שיין דילז. דערצו, אָפּשאַצונג ריפּאָרץ אַדכיר צו אינטערנאַציאָנאַלע וואַלואַטיאָן סטאַנדאַרדס און גיידליינז, ינשורינג קאָנסיסטענסי און קרעדיביליטי אין די וואַליויישאַן פּראָצעס (IVSC, 2017).

אַפּפּראַיסער ליסענסינג און סערטאַפאַקיישאַן לעוועלס

ליסענסינג און סערטאַפאַקיישאַן רעקווירעמענץ פֿאַר אַפּפּראַיסערס אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן בייַטן צווישן לענדער, אָבער בכלל אַרייַנציען אַ קאָמבינאַציע פון ​​בילדונג, דערפאַרונג און דורכקוק. אַפּפּראַיסערס טיפּיקלי דאַרפֿן צו פאַרענדיקן אַ ספּעציפיש בילדונגקרייז פּראָגראַם, וואָס קענען קייט פון פינאַנצן צו קאַנסטראַקשאַן טעכנאָלאָגיע, דיפּענדינג אויף די דזשוריסדיקשאַן. אין אַדישאַן צו די מאַנדאַטאָרי בילדונגקרייז קוואַלאַפאַקיישאַנז, רובֿ לענדער דאַרפן אַפּפּראַיסערס צו באַקומען אַ דערלויבעניש צו פיר. דער לייסאַנסינג פּראָצעס אָפט ינוואַלווז דריי לעוועלס פון סערטאַפאַקיישאַן: אַפּפּראַיסאַל טרייני, ליסענסעד אַפּפּראַיסער און סערטאַפייד אַפּפּראַיסער. צו שטייַגן דורך די לעוועלס, אַפּפּראַיסערס מוזן אָנקלייַבן אַ זיכער נומער פון דערפאַרונג שעה, מיט ניט ווייניקער ווי 2000 שעה אין 12 חדשים פֿאַר די רגע מדרגה און 2500 שעה אין ניט ווייניקער ווי 24 חדשים פֿאַר די דריט שטאַפּל [1] [2]. עס איז וויכטיק צו טאָן אַז די ספּעציפיש רעקווירעמענץ פֿאַר לייסאַנסינג און סערטאַפאַקיישאַן קען זיין אַנדערש צווישן לענדער און מקומות, אַזוי עס איז קריטיש פֿאַר אַספּיירינג אַפּפּראַיסערס צו באקענען זיך מיט די רעגיאַליישאַנז אין זייער געגנט פון פיר.

טערמינאָלאָגיע: אַפּפּראַיסערס, פאַרמאָג וואַלוערז און וואַלואַטיאָן סורווייערז

אין די מעלוכע פון ​​פאַרמאָג וואַלואַטיאָן, די טערמינען "אַפּפּראַיסערז," "פאַרמאָג וואַלוערז," און "וואַליויישאַן סערווייערז" זענען אָפט געניצט ינטערטשיינדזשאַבלי, אָבער זיי קען האָבן סאַטאַל דיפעראַנסיז דיפּענדינג אויף דעם קאָנטעקסט און דזשיאַגראַפיקאַל אָרט. אין אַלגעמיין, אַלע דריי פּראָפעססיאָנאַלס זענען פאַראַנטוואָרטלעך פֿאַר דיטערמאַנינג די ווערט פון אַ פאַרמאָג באזירט אויף פאַרשידן סיבות אַזאַ ווי אָרט, צושטאַנד און ימפּרווומאַנץ. אָבער, "אַפּפּראַיסערז" זענען מער קאַמאַנלי געניצט אין די פאַרייניקטע שטאַטן, בשעת "פאַרמאָג וואַלוערז" און "וואַליויישאַן סערווייערז" זענען מער פאַרשפּרייט אין בריטיש ענגליש און אנדערע קאַמאַנוועלט לענדער. אַדדיטיאָנאַללי, "וואַליויישאַן סערווייערז" קען האָבן אַ ברייטערער פאַרנעם פון אַרבעט, אַרייַנגערעכנט ניט בלויז פאַרמאָג וואַלואַטיאָן אָבער אויך אנדערע אַספּעקץ פון סערווייינג, אַזאַ ווי לאַנד מעזשערמאַנט און גרענעץ פעסטקייַט. טראָץ די מינערווערטיק דיסטינגקשאַנז, די ערשטיק אָביעקטיוו פון אַלע דריי פּראָפעססיאָנאַלס בלייבט די זעלבע: צו צושטעלן אַ פּינטלעך און אַנבייאַסט אַסעסמאַנט פון אַ פאַרמאָג ס ווערט פֿאַר פאַרשידן צוועקן, אַרייַנגערעכנט היפּאָטעק לאָונז, באַשטייַערונג און פאַרקויף טראַנזאַקשאַנז (וויקיפעדיע, נד).

העכסטן און בעסטער נוצן פּרינציפּ אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן

די העכסטן און בעסטער נוצן פּרינציפּ אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן איז אַ פונדאַמענטאַל באַגריף וואָס זוכט צו באַשליסן די מערסט רעוועכדיק און עפעקטיוו נוצן פון אַ פאַרמאָג, קאַנסידערינג זייַן לעגאַל, גשמיות און פינאַנציעל פיזאַבילאַטי. דער פּרינציפּ פיעסעס אַ קריטיש ראָלע אין די אָפּשאַצונג פּראָצעס, ווייַל עס העלפּס פאַרלייגן די מאַרק ווערט פון די פאַרמאָג באזירט אויף זיין אָפּטימאַל יוטאַלאַזיישאַן. אַפּפּראַיסערס אַנאַלייז פאַרשידן סיבות, אַזאַ ווי זאָונינג רעגיאַליישאַנז, אַרומיק לאַנד ניצט, און די גשמיות קעראַקטעריסטיקס פון די פאַרמאָג, צו ידענטיפיצירן די העכסטן און בעסטער נוצן וואָס מאַקסאַמייז זייַן ווערט. דערצו, דעם פּרינציפּ נעמט אין חשבון די פאַרמאָג ס פּאָטענציעל פֿאַר צוקונפֿט אַנטוויקלונג אָדער רידיוועלאַפּמאַנט, וואָס קענען באטייטיק פּראַל זייַן ווערט. לעסאָף, די העכסטן און בעסטער נוצן פּרינציפּ ינשורז אַז פאַרמאָג וואַליויישאַנז זענען גראָונדעד אין אַ פולשטענדיק פארשטאנד פון די פאַרמאָג ס פּאָטענציעל, וואָס פירן צו מער פּינטלעך און פאַרלאָזלעך אָפּשאַצונג פֿאַר פאַרשידן גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז (RICS, 2017; אַפּפּראַיסאַל אינסטיטוט, 2020).

סטאַנדערדייזד פארמען און פאָרמאַץ פֿאַר אַפּפּראַיסאַלז

סטאַנדערדייזד פארמען און פאָרמאַץ זענען יקערדיק אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן צו ענשור קאָנסיסטענסי און אַקיעראַסי אין אָפּשאַצונג ריפּאָרץ. איין וויידלי געוויינט סטאַנדערדייזד פאָרעם איז די וניפאָרם רעזידענטשאַל אָפּשאַצונג באריכט (URAR), וואָס איז טיפּיקלי אָנגעשטעלט פֿאַר היפּאָטעק וואַליויישאַנז פון ימפּרוווד רעזידענטשאַל פּראָפּערטיעס אין די פאַרייניקטע שטאַטן. דער פאָרעם גיט אַ פולשטענדיק און סטראַקטשערד צוגאַנג צו עוואַלואַטינג פאַרשידן אַספּעקץ פון אַ פאַרמאָג, אַרייַנגערעכנט זייַן אָרט, צושטאַנד און קיין אַפּגריידז אָדער ימפּרווומאַנץ געמאכט צו עס [1].

פֿאַר געשעפט פּראָפּערטיעס, אַזאַ ווי האַכנאָסע-פּראַדוסינג אָדער רוי לאַנד, אַפּפּראַיסאַלז זענען אָפט רעפּאָרטעד אין אַ דערציילונג פֿאָרמאַט. די ריפּאָרץ זענען געענדיקט דורך אַ סערטיפיעד אַלגעמיינע אַפּפּראַיסער און צושטעלן אַ דיטיילד אַנאַליסיס פון די ווערט פון די פאַרמאָג, גענומען אין חשבון סיבות ווי מאַרק טנאָים, העכסטן און בעסטער נוצן, און קיין באַטייַטיק לעגאַל אָדער זאָונינג ריסטריקשאַנז [2]. דער דערציילונג פֿאָרמאַט אַלאַוז אַ מער אין-טיפקייַט דורכקוק פון די פאַרמאָג און זייַן יינציק קעראַקטעריסטיקס, ינשורינג אַ גרונטיק און פּינטלעך וואַליויישאַן.

וניפאָרם רעזידענטשאַל אָפּשאַצונג באריכט

די וניפאָרם רעזידענטשאַל אָפּשאַצונג באריכט (URAR) איז אַ סטאַנדערדייזד פאָרעם געניצט אין די גרונטייגנס אינדוסטריע פֿאַר די אָפּשאַצונג פון רעזידענטשאַל פּראָפּערטיעס. עס דינט ווי אַ פולשטענדיק דאָקומענט וואָס אַוטליינז די פאַרשידן סיבות וואָס זענען באַטראַכט אין דיטערמאַנינג די מאַרק ווערט פון אַ פאַרמאָג, אַרייַנגערעכנט זייַן אָרט, צושטאַנד, אַפּגריידז און ימפּרווומאַנץ. דער ערשטיק ציל פון די URAR איז צו צושטעלן אַ קאָנסיסטענט און אָביעקטיוו יקער פֿאַר היפּאָטעק לענדערס, פאַרמאָג בויערס און סעלערז צו אַססעסס די ווערט פון אַ רעזידענטשאַל פאַרמאָג בעשאַס גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז. דורך ניצן אַ סטאַנדערדייזד פֿאָרמאַט, די URAR ינשורז אַז אַפּפּראַיסערס אַדכיר צו אַ מונדיר גאַנג פון גיידליינז און קרייטיריאַ, דערמיט פּראַמאָוטינג דורכזעיקייַט, אַקיעראַסי און קרעדיביליטי אין די פאַרמאָג וואַלואַטיאָן פּראָצעס. דאָס, אין קער, פאַסילאַטייץ ינפאָרמעד באַשלוס-מאכן צווישן סטייקכאָולדערז און ראַדוסאַז די ליקעליהאָאָד פון דיספּיוץ ערייזינג פון סתירה אָדער סאַבדזשעקטיוו וואַליויישאַנז (וויקיפּעדיע, נד).

דערציילונג פֿאָרמאַט פֿאַר געשעפט פּראָפּערטיעס

דער דערציילונג פֿאָרמאַט איז אַ פולשטענדיק אופֿן געניצט פֿאַר געשעפט פאַרמאָג אָפּשאַצונג, פּראַוויידינג אַ דיטיילד אַנאַליסיס פון די ווערט פון די פאַרמאָג. דער פֿאָרמאַט איז יקערדיק ווייַל עס אָפפערס אַ גרונטיק דורכקוק פון פאַרשידן סיבות וואָס ווירקן די ווערט פון די פאַרמאָג, אַזאַ ווי זיין אָרט, צושטאַנד, אַפּגריידז און ימפּרווומאַנץ. אַדדיטיאָנאַללי, די דערציילונג פֿאָרמאַט באטראכט די האַכנאָסע-דזשענערייטינג פּאָטענציעל פון די פאַרמאָג, מאַרק טרענדס און פאַרגלייַכלעך פארקויפונג דאַטן, און ינשורינג אַ געזונט-ראַונדיד וואַליויישאַן.

די וויכטיקייט פון דער דערציילונג פֿאָרמאַט ליגט אין זיין פיייקייט צו פאָרשטעלן אַ קלאָר און קאַנסייס באַריכט וואָס קענען זיין לייכט פארשטאנען דורך פאַרשידן סטייקכאָולדערז, אַזאַ ווי פאַרמאָג אָונערז, ינוועסטערז, לענדערס און שטייער אויטאריטעטן. דער פֿאָרמאַט אַלאַוז אַ מער פּינטלעך פאַרטרעטונג פון די ווערט פון די פאַרמאָג, וואָס איז קריטיש פֿאַר ינפאָרמד באַשלוס-מאכן אין גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז, סיקיורינג היפּאָטעק לאָונז און באַשטימען באַשטייַערונג. דערצו, דער דערציילונג פֿאָרמאַט איז טיפּיקלי צוגעגרייט דורך אַ סערטיפיעד אַלגעמיינע אַפּפּראַיסער, וואָס ינשורז אַ הויך מדרגה פון עקספּערטיז און קרעדיביליטי אין די וואַליויישאַן פּראָצעס (אַפּפּראַיסאַל אינסטיטוט, 2021).

טייפּס פון פאַרמאָג וואַלועס

עס זענען פאַרשידן טייפּס פון פאַרמאָג וואַלועס וואָס שפּילן אַ קריטיש ראָלע אין גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז און באַשלוס-מאכן. מאַרק ווערט, אָפט ינטערטשיינדזשאַבאַל מיט עפענען מאַרק ווערט אָדער שיין ווערט, איז די פּרייַז וואָס אַ אַסעט וואָלט האַנדלען אין אַ קאַמפּעטיטיוו ליציטאַציע באַשטעטיקן (IVS, 2017). ווערט-אין-נוצן, אָדער נוצן ווערט, רעפערס צו די נעץ פּרעזענט ווערט (NPV) פון אַ געלט לויפן וואָס אַ אַסעט דזשענערייץ פֿאַר אַ ספּעציפיש באַזיצער אונטער אַ ספּעציפיש נוצן, וואָס קען זיין העכער אָדער אונטער די מאַרק ווערט פון אַ פאַרמאָג (Damodaran) , 2012). ינוועסטמענט ווערט איז די ווערט צו איין באַזונדער ינוועסטער און קען זיין אַנדערש פון די מאַרק ווערט, פּראַוויידינג מאָוטאַוויישאַן פֿאַר בויערס אָדער סעלערז צו אַרייַן די מאַרק (IVS, 2017). אַד וואַלאָרעם שטייער ווערט איז די ווערט געניצט פֿאַר באַשטייַערונג צוועקן, באשלאסן דורך די מאַסע אָפּשאַצונג פּראָצעס (IAAO, 2013). ינסוראַבלע ווערט רעפּראַזענץ די ווערט פון פאַקטיש פאַרמאָג באדעקט דורך אַ פאַרזיכערונג פּאָליטיק, טיפּיקלי עקסקלודינג די פּלאַץ ווערט. לעסאָף, ליקווידיישאַן ווערט, אַנאַלייזד ווי אַ געצווונגען אָדער אָרדערלי ליקווידיישאַן, איז אַ נאָרמאַל פון ווערט קאַמאַנלי געזוכט אין באַנקראָט פאַרהאַנדלונג, אַסומינג אַ טרעגער געצווונגען צו פאַרקויפן אין אַ קירצער צייט ראַם ווי מאַרק נאָרמאַל (RICS, 2017).

מארקעט ווערד

מאַרק ווערט, אין דעם קאָנטעקסט פון פאַרמאָג וואַלואַטיאָן, רעפערס צו די עסטימאַטעד סומע אין וואָס אַ פאַרמאָג וואָלט מסתּמא האַנדל אין אַ קאַמפּעטיטיוו און אָפֿן מאַרק, אונטער באדינגונגען וואָס זענען פארלאנגט צו אַ שיין פאַרקויף. דאָס איז אַסומז אַז ביידע די קוינע און די טרעגער זענען אַקטינג סייכלדיק, נאַלאַדזשאַבאַל און אָן קאַמפּאַלשאַן, און אַז די פאַרמאָג איז יקספּאָוזד צו די מאַרק פֿאַר אַ גלייַך צייט. מאַרק ווערט איז אָפט גערעכנט ווי סאַנאַנאַמאַס מיט עפענען מאַרק ווערט אָדער שיין ווערט, און איז אַ קריטיש קאָמפּאָנענט אין גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז, באַשטייַערונג און היפּאָטעק לענדינג דיסיזשאַנז. עס איז וויכטיק צו טאָן אַז מאַרק ווערט קען זיין אַנדערש פון די פאַקטיש פּרייַז באַצאָלט פֿאַר אַ פאַרמאָג, ווייַל ספּעציעל קאַנסידעריישאַנז אָדער באציונגען צווישן די קוינע און טרעגער קען ווירקן די טראַנסאַקטיאָן פּרייַז. די ינטערנאַטיאָנאַל וואַלואַטיאָן סטאַנדאַרדס (IVS) צושטעלן גיידליינז פֿאַר דיטערמאַנינג מאַרק ווערט, ינשורינג קאָנסיסטענסי און קרעדיביליטי אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן פּראַסעסאַז איבער דער וועלט (International Valuation Standards Council, 2017).

ווערט-אין-נוצן

דער באַגריף פון ווערט-אין-נוצן אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן רעפערס צו די נעץ פּרעזענט ווערט (נפּוו) פון אַ געלט לויפן אַז אַ אַסעט דזשענערייץ פֿאַר אַ ספּעציפיש באַזיצער אונטער אַ ספּעציפיש נוצן. די וואַלואַטיאָן אופֿן נעמט אין חשבון די יינציק בענעפיץ און נוצן וואָס אַ פאַרמאָג גיט צו אַ באַזונדער באַניצער, וואָס קען זיין העכער אָדער אונטער די פאַרמאָג מאַרק ווערט. ווערט-אין-נוצן איז אַ יקערדיק באַטראַכטונג פֿאַר ינוועסטערז און פאַרמאָג אָונערז, ווייַל דאָס העלפּס זיי מאַכן ינפאָרמד דיסיזשאַנז וועגן די פּאָטענציעל קערט און ריסקס פֿאַרבונדן מיט אַ ספּעציפיש פאַרמאָג. עס איז וויכטיק צו טאָן אַז ווערט-אין-נוצן איז סאַבדזשעקטיוו און קען בייַטן באטייטיק צווישן פאַרשידענע ניצערס, דיפּענדינג אויף זייער יחיד פּרעפֿערענצן, באדערפענישן און צושטאנדן. דעריבער, עס איז קריטיש פֿאַר פאַרמאָג וואַלוערז צו קערפאַלי אַססעסס די יינציק קעראַקטעריסטיקס און פּאָטענציעל ניצט פון אַ פאַרמאָג צו באַשליסן די ווערט-אין-נוצן אַקיעראַטלי (International Valuation Standards Council, 2017).

ינוועסטמענט ווערט

ינוועסטמענט ווערט אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן רעפערס צו די ווערט פון אַ פאַרמאָג צו אַ ספּעציפיש ינוועסטער, קאַנסידערינג זייער יחיד ינוועסמאַנט אָדער אַפּעריישאַנאַל אַבדזשעקטיווז. דער ווערט קען אָדער קען נישט זיין העכער ווי די מאַרק ווערט פון די פאַרמאָג, ווייַל עס איז ינפלואַנסט דורך די יינציק פּערספּעקטיוו און צילן פון די ינוועסטער. דער חילוק צווישן ינוועסמאַנט ווערט און מאַרק ווערט קענען מאָטיווירן בויערס אָדער סעלערז צו אַרייַן די מאַרק, ווייַל זיי זע פּאָטענציעל בענעפיץ פון די טראַנסאַקטיאָן באזירט אויף זייער יחיד צושטאנדן און אַבדזשעקטיווז. עס איז וויכטיק צו טאָן אַז ינוועסמאַנט ווערט איז אונטערשיידן פון אנדערע טייפּס פון פאַרמאָג וואַלועס, אַזאַ ווי מאַרק ווערט, ווערט-אין-נוצן, און ליקווידיישאַן ווערט, ווייַל עס איז טיילערד צו די ספּעציפיש באדערפענישן און עקספּעקטיישאַנז פון אַ באַזונדער ינוועסטער אלא ווי ריפלעקטינג אַ ינוועסטער. ברייטער מאַרק קאָנסענסוס אָדער אנדערע סטאַנדערדייזד וואַליויישאַן מעטריקס (אינטערנאַציאָנאַלער וואַלואַטיאָן סטאַנדאַרדס קאָונסיל, 2017).

אַד וואַלאָרעם שטייער ווערט

אַד וואַלאָרעם שטייער ווערט איז אַ קריטיש אַספּעקט פון פאַרמאָג וואַלואַטיאָן, ווייַל עס דיטערמאַנז די ווערט געניצט פֿאַר באַשטייַערונג צוועקן. דער ווערט איז דערייווד דורך די מאַסע אָפּשאַצונג פּראָצעס, וואָס ינוואַלווז קאַלעקטינג דאַטן פון פאַרשידן קוואלן און אַפּלייינג עס צו פאַקטיש פאַרמאָג צו פאַרלייגן זייַן שטייַערדיק ווערט. אַד וואַלאָרעם שטייער ווערט איז יקערדיק פֿאַר היגע גאַווערמאַנץ צו אָפּלייגן פאַרמאָג טאַקסיז, וואָס זענען אַ באַטייטיק מקור פון רעוועך פֿאַר פאַנדינג ציבור באַדינונגס און ינפראַסטראַקטשער פּראַדזשעקס. עס איז וויכטיק צו טאָן אַז אַד וואַלאָרעם שטייער ווערט קען זיין אַנדערש פון די מאַרק ווערט פון אַ פאַרמאָג, ווייַל עס איז באזירט אויף אַ סטאַנדערדייזד אַסעסמאַנט מעטאַדאַלאַדזשי אלא ווי יחיד טראַנזאַקשאַנז אָדער סאַבדזשעקטיוו סיבות. דעריבער, פארשטאנד פון אַד וואַלאָרעם שטייַער ווערט איז וויטאַל פֿאַר פאַרמאָג אָונערז און ינוועסטערז צו ענשור פּינטלעך שטייער לייאַביליטיז און מאַכן ינפאָרמד דיסיזשאַנז וועגן זייער גרונטייגנס אַסעץ (אינטערנאַציאָנאַלער וואַלואַטיאָן סטאַנדאַרדס קאָונסיל, 2017; אַפּפּראַיסאַל אינסטיטוט, 2018).

ינסוראַבלע ווערט

ינסוראַבלע ווערט אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן רעפערס צו די עסטימאַטעד קאָס פון ריפּלייסינג אָדער ריקאַנסטראַקשאַן פון אַ פאַרמאָג אין די געשעעניש פון שעדיקן אָדער אָנווער, עקסקלודינג די ווערט פון די לאַנד אויף וואָס עס שטייט. דעם ווערט איז קריטיש פֿאַר דיטערמאַנינג די צונעמען סומע פון ​​פאַרזיכערונג קאַווערידזש פארלאנגט צו באַשיצן די פאַרמאָג באַזיצער ס פינאַנציעל אינטערעסן. ינסוראַבלע ווערט טיפּיקלי באַטראַכט סיבות אַזאַ ווי קאַנסטראַקשאַן מאַטעריאַלס, אַרבעט קאָס און אנדערע הוצאות פֿאַרבונדן מיט ריבילדינג אָדער ריפּערינג די פאַרמאָג צו זיין פאַר-אָנווער צושטאַנד. עס איז וויכטיק צו טאָן אַז ינשוראַבאַל ווערט קען זיין אַנדערש פון מאַרק ווערט, וואָס רעפּראַזענץ די עסטימאַטעד סומע אַ פאַרמאָג וואָלט פאַרקויפן פֿאַר אין אַ קאַמפּעטיטיוו מאַרק. בשעת מאַרק ווערט נעמט אין חשבון סיבות אַזאַ ווי אָרט, פאָדערונג און פּאָטענציעל האַכנאָסע דור, ינסוראַבלע ווערט פאָוקיסיז בלויז אויף די קאָס פון ריסטאָרינג די גשמיות סטרוקטור פון די פאַרמאָג. דעריבער, פאַרמאָג אָונערז און פאַרזיכערונג פּראַוויידערז מוזן קערפאַלי אַססעסס ינשוראַבאַל ווערט צו ענשור טויגן קאַווערידזש און שוץ קעגן פּאָטענציעל ריסקס און לאָססעס.

ליקווידיישאַן ווערט

ליקווידיישאַן ווערט אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן רעפערס צו די עסטימאַטעד סומע וואָס אַ פאַרמאָג וואָלט ברענגען אין אַ געצווונגען אָדער אָרדערלי פאַרקויף סצענאַר, ווו די טרעגער איז געצווונגען צו פאַרקויפן אין אַ קירצער צייט ראַם ווי די מאַרק נאָרמאַל צייט. דער ווערט איז אָפט געזוכט אין באַנקראָט פאַרהאַנדלונג אָדער סיטואַטיאָנס ווו די פאַרמאָג באַזיצער פייסאַז פינאַנציעל נויט און דאַרף צו באַזייַטיקן די אַסעט געשווינד. ליקווידיישאַן ווערט טיפּיקלי דיפערז פון מאַרק ווערט, ווייַל עס נעמט אין חשבון די ערדזשאַנסי פון דעם פאַרקויף און די פּאָטענציעל פּראַל אויף די פּרייַז פון די פאַרמאָג רעכט צו דער לימיטעד ויסשטעלן צו פּאָטענציעל בויערס. עס איז וויכטיק צו טאָן אַז ליקווידיישאַן ווערט קען נישט פאָרשטעלן די אמת מאַרק ווערט פון אַ פאַרמאָג, ווייַל עס איז ינפלואַנסט דורך די ספּעציפיש צושטאנדן אַרום דעם פאַרקויף, אַזאַ ווי די פינאַנציעל סיטואַציע פון ​​די טרעגער און די צייט קאַנסטריינץ ינוואַלווד (IVS, 2017).

פּרייַז ווס ווערט אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן

אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן, עס איז קריטיש צו ויסטיילן צווישן פּרייַז און ווערט, ווייַל די טערמינען רעפּראַזענץ פאַרשידענע אַספּעקץ פון אַ פאַרמאָג ס ווערט. פּרייַז רעפערס צו די געלטיק סומע באַצאָלט פֿאַר אַ פאַרמאָג אין אַ ספּעציפיש טראַנסאַקטיאָן, וואָס קען זיין ינפלואַנסט דורך פאַרשידן סיבות אַזאַ ווי די קוינע ס און טרעגער ס שייכות, פאַרהאַנדלונג סקילז אָדער מאַרק טנאָים אין דער צייט פון פאַרקויף. אויף די אנדערע האַנט, ווערט רעפּראַזענץ די ינטרינסיק ווערט פון די פאַרמאָג, וואָס איז באשלאסן דורך אַ פולשטענדיק אַנאַליסיס פון סיבות אַזאַ ווי אָרט, צושטאַנד, אַפּגריידז און ימפּרווומאַנץ, צווישן אנדערע (RICS, 2017).

דער חילוק צווישן פּרייַז און ווערט איז דער הויפּט באַטייטיק אין גרונטייגנס טראַנזאַקשאַנז, ווייַל די פּרייַז באַצאָלט פֿאַר אַ פאַרמאָג קען נישט שטענדיק פאַרטראַכטנ זיך די אמת מאַרק ווערט. פֿאַר בייַשפּיל, אַ קוינע קען גערן צאָלן אַ פּרעמיע פּרייַז העכער די מאַרק ווערט רעכט צו זייער סאַבדזשעקטיוו וואַלואַטיאָן פון די פאַרמאָג אָדער אַ ספּעציעל שייכות מיט די טרעגער (IVSC, 2017). אין אַזאַ קאַסעס, עס איז יקערדיק פֿאַר פאַרמאָג וואַלוערז צו אַקיעראַטלי אַססעסס די פאַרמאָג ס ווערט צו ענשור אַז עס אַליינז מיט די פּריוויילינג מאַרק טנאָים און גיט אַ פאַרלאָזלעך יקער פֿאַר היפּאָטעק לאָונז, באַשטייַערונג און אנדערע צוועקן (אַפּפּראַיסאַל אינסטיטוט, 2018).

ספּעציעלע קאָנסידעראַטיאָנס אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן

ספּעציעלע קאַנסידעריישאַנז אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן ינקלודז פאַרשידן סיבות וואָס קען ווירקן די לעצט וואַליויישאַן רעזולטאַט. איינער אַזאַ פאַקטאָר איז די בייַזייַן פון אַ ספּעציעל שייכות צווישן די קוינע און די טרעגער, ווו איינער פּאַרטיי האט קאָנטראָל אָדער באַטייטיק השפּעה אויף די אנדערע. אין אַזאַ קאַסעס, די באַצאָלט פּרייַז קען נישט אַקיעראַטלי פאָרשטעלן די פאַרמאָג ס מאַרק ווערט. אַדדיטיאָנאַללי, טראַנזאַקשאַנז ינוואַלווינג קייפל פאַרמאָג סאָלד אָדער טריידיד צווישן צוויי פּאַרטיעס קען אויך רעזולטאַט אין דיסקרעפּאַנסיז צווישן די באַצאָלט פּרייַז און די מאַרק ווערט פון יעדער פאַרמאָג.

אינטערנאַציאָנאַלע וואַלואַטיאָן סטאַנדאַרדס און גיידליינז שפּילן אַ קריטיש ראָלע אין ינשורינג קאָנסיסטענסי און אַקיעראַסי אין פאַרמאָג וואַלויישאַנז אין פאַרשידענע לענדער. אַדכירינג צו די סטאַנדאַרדס העלפּס צו האַלטן קרעדיביליטי און רילייאַבילאַטי אין די וואַלואַטיאָן פּראָצעס. דערצו, פארשטאנד פון די פאַרשידענע טייפּס פון פאַרמאָג וואַלועס, אַזאַ ווי מאַרק ווערט, ווערט-אין-נוצן, ינוועסמאַנט ווערט, אַד וואַלאָרעם שטייַער ווערט, ינשוראַבאַל ווערט און ליקווידיישאַן ווערט, איז יקערדיק פֿאַר אַ פולשטענדיק וואַליויישאַן אַנאַליסיס. יעדער טיפּ פון ווערט סערוועס אַ ספּעציפיש ציל און קען בייַטן דיפּענדינג אויף די קאָנטעקסט און אַבדזשעקטיווז פון די וואַלואַטיאָן (IVS, 2017).

אין מסקנא, ספּעציעל קאַנסידעריישאַנז אין פאַרמאָג וואַלואַטיאָן אַרייַנציען די יינציק צושטאנדן אַרום אַ טראַנסאַקטיאָן, אַדכירינג צו אינטערנאַציאָנאַלע וואַלואַטיאָן סטאַנדאַרדס, און דערקענען די פאַרשידן טייפּס פון פאַרמאָג וואַלועס צו ענשור אַ גרונטיק און פּינטלעך וואַליויישאַן פּראָצעס.

אינטערנאַציאָנאַלע וואַלואַטיאָן סטאַנדאַרדס און גיידליינז

די ינטערנאַטיאָנאַל וואַלואַטיאָן סטאַנדאַרדס (IVS) זענען אַ סכום פון גלאָובאַלי דערקענט גיידליינז וואָס צושטעלן אַ קאָנסיסטענט פריימווערק פֿאַר פאַרמאָג וואַלואַטיאָן פּראָפעססיאָנאַלס. געגרינדעט דורך די ינטערנאַטיאָנאַל וואַלואַטיאָן סטאַנדאַרדס קאָונסיל (IVSC), די סטאַנדאַרדס צילן צו העכערן דורכזעיקייַט, פאַרגלייַך און פּראַפעשאַנאַליזאַם אין די וואַלואַטיאָן פּראָצעס אַריבער פאַרשידענע דזשוריסדיקשאַנז און פאַרמאָג טייפּס. די IVS דעקן פאַרשידן אַספּעקץ פון פאַרמאָג וואַלואַטיאָן, אַרייַנגערעכנט די דעפֿיניציע פון ​​שליסל טערמינען, די לעגיטימאַציע פון ​​פאַרשידענע טייפּס פון ווערט (אַזאַ ווי מאַרק ווערט, ווערט-אין-נוצן און ינוועסמאַנט ווערט), און די מעטאַדאַלאַדזשיז און אַפּראָוטשיז געניצט אין די וואַליויישאַן פּראָצעס. . דורך אַדכירינג צו די IVS, פאַרמאָג וואַלוערז קענען ענשור אַז זייער אַפּפּראַיסאַלז זענען פאַרלאָזלעך, אָביעקטיוו און אין לויט מיט אינטערנאַציאָנאַלע בעסטער פּראַקטיסיז. דאָס, אין קער, העלפּס צו בויען צוטרוי און צוטרוי צווישן סטייקכאָולדערז, אַזאַ ווי ינוועסטערז, לענדערס און רעגיאַלייטערז, וואָס פאַרלאָזנ זיך פאַרמאָג וואַליויישאַנז פֿאַר באַשלוס-מאכן צוועקן (IVSC, 2020).